CONVENIO DE MEDIACIÓN ¿EL NUEVO FRAUDE EN ARRENDAMIENTO?

En el mundo inmobiliario ha estado ganando popularidad el pedir firmar un convenio de mediación para iniciar un arrendamiento, por lo que hemos decidido analizar si esta figura es la idónea para proteger tu patrimonio, la cuestión que debemos de responder es; ¿Puede un convenio de mediación sustituir un contrato de arrendamiento? o ¿Si es posible arrendar su inmueble a través de un convenio de mediación? y en su caso, ¿Qué tan seguro es?, para poder responder con claridad, es necesario entender en primer lugar, ¿Qué es la  mediación?  y para ello acudiremos a Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para la Ciudad de México.

Mediación: procedimiento voluntario por el cual dos o más personas involucradas en una controversia, a las cuales se les denomina mediados, buscan y construyen una solución satisfactoria a la misma, con la asistencia de un tercero imparcial denominado mediador. 

De la anterior definición debemos de entender qué; para que la mediación pueda darse es necesario que primero exista una relación jurídica entre los mediados (nombre que se le da a los participantes en un proceso de mediación) es decir, un contrato de arrendamiento, comodato, deposito, etc., y derivado de esa relación jurídica exista una controversia, entiéndase que haya un problema, una diferencia o discrepancia entre las partes.

La forma que establece el Código Civil de la Ciudad de México para iniciar un arrendamiento es con un contrato de arrendamiento, el cual debe cumplir con ciertos requisitos y formalidades para ser considerado válido. Estos requisitos incluyen:

1. Constar por escrito.

2. Contener la identificación completa de las partes.

3. Especificar el objeto del contrato (inmueble).

4. Establecer el plazo del arrendamiento.

5. Determinar el monto del renta y forma de pago.

6. Incluir cláusulas relativas a la responsabilidad por daños y reparaciones.

Por lo anterior, para que pueda existir una mediación debe existir una relación jurídica entre las partes que se someterán al proceso de mediación, por lo cual, debemos de deducir que el convenio de mediación, no sirve para iniciar un arrendamiento y no puede hacer las veces de contrato de arrendamiento.  Ahora bien, supongamos que el mediador nos propone firmar un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo llevar a cabo un proceso de mediación derivado de una “controversia” (ya que aún no ha iniciado el arrendamiento no puede existir una controversia, en todo caso es una negociación que después de dialogarlo entre las partes quedará redactado en las cláusulas del contrato), y de esta manera proponer una solución y firmar un convenio de mediación, el cual tendrá la fuerza de una sentencia definitiva y de ser cosa juzgada. Para que de este modo en caso de que el inquilino se porte mal el dueño pueda acudir ante un juez competente y solicitar la ejecución del mismo por la vía de apremio (entiéndase por vía de apremio las medidas que tiene un juez para hacer cumplir sus sentencias). Hasta aquí parece buena idea esta opción, pero debemos analizar a fondo los principios que establece la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para la Ciudad de México (en adelante Ley de Justicia Alternativa) para una mediación, los cuales son; Voluntariedad, confidencialidad, flexibilidad, neutralidad, imparcialidad, equidad, legalidad y economía.

Vamos a definir 2 de estos principios, imparcialidad y equidad.

En su artículo 8, fracciones V y VI la Ley de Justicia Alternativa define estos conceptos:

Imparcialidad: Los mediadores que conduzcan la mediación deberán mantener a ésta libre de favoritismos, inclinaciones o preferencias personales, que impliquen la concesión de ventajas a alguno de los mediados.

Equidad: Los mediadores propiciarán condiciones de equilibrio entre los mediados, para obtener acuerdos recíprocamente satisfactorios

En el momento que el mediador propone iniciar un arrendamiento con una mediación para “agilizar” o “facilitar” la recuperación del inmueble en caso de que el inquilino incumpla está violentando los principios de imparcialidad y equidad que deberían de regir el proceso, otorgando la posibilidad al inquilino solicitar la nulidad del proceso por ser violatorio no solo a los principios del proceso de mediación sino al derecho humano de acceder a una defensa justa.

Al efecto vale la pena citar lo establecido por el TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO en resolución de un amparo directo: “Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que si bien es cierto que los convenios de mediación pueden ser elevados a cosa juzgada y ejecutados en vía de apremio, también lo es que su eficacia y validez están limitadas a que se respeten los derechos humanos de las partes y que se hayan observado los principios rectores del procedimiento, por lo que ante la falta de uno de ellos serán susceptibles de invalidez jurídica.”

Por lo anterior, consideramos inviable recurrir a un convenio de mediación para tratar de “garantizar” o “facilitar” la recuperación de un bien inmueble en arrendamiento, ya que no es la figura jurídica adecuada y puede causar más dolores de cabeza que soluciones, es indudable que los medios de justicia alternativa son recomendables y útiles para evitar procesos judiciales, pero deben de ser utilizados de la manera adecuada.

Supongamos que las partes decidieron irse por la vía del convenio de medicación, y después de un largo proceso es declarado inexistente o nulo, como consecuencia no tendrán un contrato por escrito entre las partes y se entenderá como un contrato verbal según lo establece el código civil con todas las desventajas que implica esto para el propietario.

Podemos concluir que la mediación implementada bajo los lineamientos de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para la Ciudad de México es una buena herramienta para la solución de conflictos, pero si utilizas la mediación sin tener un conflicto de intereses, se entenderá como una simulación jurídica, pues tu convenio estará con falta de transparencia, fue elaborado con presión o coacción hacía el arrendatario, engaño y manipulación, elementos que el inquilino utilizará a su favor y en contra del Arrendador, haciéndole perder tiempo, dinero y su patrimonio.

Evita caer en estos fraudes y en la mala implementación de las herramientas jurídicas que nos brindan protección, aunque el Convenio de Mediación puede ser utilizado para resolver disputas relacionadas con contratos de arrendamiento en la CDMX, no puede reemplazar el contrato de arrendamiento en sí mismo. Es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para que realice un buen contrato de arrendamiento y tengan un buen arrendamiento.